L'acquisto di un immobile deve essere
effettuato con ragionevolezza cercando il più possibile di
predisporre un proprio elenco di requisiti, dividendoli in
prioritari e facoltativi sulla base dei propri bisogni, desideri e
possibilità. La casa "su misura" ben difficilmente
esiste. Dipenderà dalla flessibilità di ciascuno ricalibrare le
proprie aspirazioni o la propria disponibilità finanziaria, in base
all'offerta del mercato. Qualsiasi scelta deve tener conto il più
possibile di esigenze non solo immediate, ma anche proiettate sul
medio-lungo periodo.
COMPRARE DA SOLI O CON L'AGENZIA?
* Da soli: i motivi per cui una persona decide di muoversi
per proprio conto possono essere diversi; primo fra tutti il fatto
di poter risparmiare la spesa relativa alla commissione di un agente
immobiliare; va però ricordato che muoversi da soli significa anche
affrontare qualunque questione senza l'aiuto di un esperto, è bene
quindi essere molto sicuri della propria conoscenza nel settore.
Innanzitutto si dovrà considerare il fatto di visitare un gran
numero di appartamenti e parlare con tanta gente, valutando e
confrontando di volta in volta ciò che si vedrà; si inizierà con
il passaparola, spargendo la voce tra vicini, portinai, conoscenti
etc.; attenzione a coinvolgere le persone "giuste"
informandole chiaramente con una precisa "scheda" anche
mentale di ciò che si cerca e soprattutto senza dire quanto e come
si è disposti a ricambiare la cortesia. Il secondo passo sarà
quello di programmare una serie di "ispezioni" nelle zone
che interessano rilevando i cartelli appesi , annotando i dati
riportati , con relativi telefoni, ma anche qualche appunto sullo
stabile e sul tipo di ambiente circostante; allo scopo di promemoria
durante le telefonate successive. A questo punto con le informazioni
acquisite, ci si dovrà comunque incontrare o scontrare con diverse
agenzie immobiliari o con diversi privati: nel caso di agenzie si sentirà
chiedere una commissione che varierà dal 2 al 5% del prezzo
dell'appartamento, con la speranza che si riesca sempre a trovare
l'appartamento ideale e che si possa essere anche fortunati a non
incappare in "personaggi" che approfittino della comunque
precaria esperienza.
* Con l'agenzia: anche in questo caso i motivi sono
soggettivi e comunque la scelta di appoggiarsi ad un'agenzia
immobiliare può dipendere sia dal fatto di essere impegnati nel
lavoro, che liberamente decidere, dopo aver stabilito quale tipo di
appartamento possa contenere le caratteristiche ideali, di
rivolgersi ad un consulente immobiliare e che sia giusto pagare bene
per ottenere un ottimo servizio. Ci sono anche persone che sono
disposte di avvalersi di un esperto che controlli e accerti, per
loro conto, tutti i dettagli inerenti l'immobile da acquistare e che
diventi perciò il coordinatore e il garante di tutta l'operazione.
La prima mossa sarà perciò di visitare personalmente, ciò è molto importante, tutte le agenzie di buon nome a loro note,
cercando di accertare il grado di efficienza, i tipi di immobili
trattati e la qualità del servizio. E' indispensabile che fra il
potenziale acquirente e l'agente si instauri un buon "clima
umano": in fondo l'agente rischia di impiegare del tempo per
qualcuno che poi "passa alla concorrenza", ma se è sicuro
del "buon cliente", anche senza un incarico di ricerca
scritto o in esclusiva, l'agente si attiverà per trovare gli
appartamenti "giusti" indagando anche fra i suoi colleghi.
La sua parcella, in caso di positiva conclusione dell'affare, sarà
compresa tra il 2 e il 5% del prezzo dell'immobile. I tempi
necessari per individuare l'oggetto dell'acquisto, per conto del
cliente, saranno di gran lunga inferiori a quelli che spesso vengono
impiegati in una ricerca effettuata per proprio conto. La fattura
per la prestazione del servizio non è deducibile dalla
dichiarazione dei redditi.
I CONTROLLI
E' sempre consigliabile esercitare sul bene che si va ad acquistare
il maggior numero di controlli e di verifiche che, se non si è più
che pratici dell'argomento, è meglio affidare ad un consulente
esperto del settore. Qualche consiglio ci sembra giusto darlo;
innanzitutto comprare da chi ha potere di vendere: può succedere
che il venditore è solo uno dei comproprietari e gli altri non
sono d'accordo né di vendere né sul prezzo. Perciò se il
venditore è una società è d'obbligo prendere le dovute
informazioni circa i poteri di firma della persona a ciò delegata,
verificare l'andamento della Società per evitare di trovarsi
coinvolti entro 2 anni dalla vendita in una revocatoria fallimentare
-art.67 della Legge Fallimentare. Se si acquista l'immobile da
qualcuno a cui è pervenuto per donazione o successione ereditaria,
fare particolare attenzione, perché c'è il rischio di
contestazione da parte degli eredi. Comprare l'immobile libero da
ipoteche, servitù o altri carichi e pendenze; informazioni queste
che si possono reperire alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Verificare sempre, nel caso di acquisto di immobile con mutuo, che
non ci siano debiti nei confronti dell'istituto che ha concesso il
prestito, quindi controllare le ricevute pagate. E' importante che
l'immobile sia "regolare" dal punto di vista urbanistico
ed edile in modo da conoscere eventuali trasformazioni del piano
urbanistico comunale che possa modificare sia la natura dei lotti
vicini e confinanti o, nel caso di eventuali ampliamenti del proprio
edificio, che non ci siano sorprese o vincoli posti sull'immobile.
Controllare quindi anche la situazione catastale, che deve essere
aggiornata, e lo si prova fornendo la piantina denunciata al Nuovo
Catasto Edilizio Urbano. Un altro controllo importante è quello
relativo alla licenza o concessione edilizia con tutte le eventuali
successive varianti: è questo il "permesso di costruzione
dell'immobile". Ultimo consiglio riguarda il certificato di abitabilità,
cioè quello che rilascia l'USSL dopo accertata abitabilità di
tutto l'edificio. Nel caso di acquisto di un immobile in condominio
è bene fare una chiacchierata con l'Amministratore che dovrà
chiarire ogni Vs. dubbio, non solo circa le rate condominiali
scadute e non pagate ma anche circa l'andamento della vita
condominiale e il trend delle spese anche quelle straordinarie
(rifacimento della facciata e del tetto, la nuova
impermeabilizzazione, la sostituzione delle caldaie ecc.) se
prossime all'attuazione. Cautele anche maggiori sono consigliabili
se si acquista un alloggio ancora da costruire. Un'impresa in difficoltà
o una ditta poco seria possono significare di essere coinvolti in un
fallimento e quindi di arrivare a pagare due volte l'immobile. E'
bene prendere informazioni presso le banche o tramite le
associazioni di categoria.
IL PREZZO
Ci sono molti prezzi (quello che spera il venditore, quello che
sembra giusto per l'acquirente, quello che ha stabilito il perito,
quello pubblicizzato dall'agenzia, quello valido per il fisco etc.),
ma in definitiva il prezzo è uno solo: quello che in quel
particolare momento stabilisce il mercato. Ecco quindi che il valore
di un immobile può aumentare del 20% in un semestre se il mercato
"tira", o dimezzarsi in due anni se il mercato si
"sgonfia". Esistono, secondo noi, tre livelli di
valutazione che devono poi essere mixati tra loro: l'immobile in sé,
la localizzazione in senso generale e il momento di mercato; per
arrivare poi a quel famoso prezzo che sarà pagato dall'acquirente.
Importanti inoltre sono le caratteristiche determinanti
dell'immobile in essere che incidono non poco sul valore richiesto.
In particolare: l'esposizione, la luminosità, l'ampiezza delle
finestre, se è vicino ad altri fabbricati, lo stato di manutenzione
e di conservazione (pavimenti, infissi, rivestimenti), impianto
elettrico, e termoidraulico |
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