IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
Le fasi in cui è divisa una compravendita sono di solito due: il
compromesso e il rogito anche se spesso Vi è una prefase in cui il
proponente acquirente sottoscrive una "proposta
d'acquisto". E' questo un documento con cui l'acquirente
richiede entro un certo periodo di tempo la formale accettazione del
proprietario dell'immobile alla sua offerta di acquistare quel bene.
La proposta contiene i soli elementi economici e temporali
dall'offerta ed è spesso allegata ad un assegno di caparra (5-10%
del prezzo offerto). Nel caso di presenza di un intermediario, la
proposta è diretta all'agenzia che poi sottoporrà, corredata di
tutte le informazioni sul proponente acquirente (generalità,
referenze bancarie, ecc.) al proprietario dell'immobile (ma l'assegno sarà
sempre intestato direttamente alla proprietà). Il Compromesso, deve
indicare chiaramente tutte le clausole che saranno poi contenute
nell'atto del trasferimento vero e proprio (cioè il rogito) oltre,
naturalmente le generalità complete delle parti e la descrizione,
il più accurata possibile, dell'immobile compravenduto -
complessiva dei dati catastali aggiornati. E' bene redigerlo in 4
copie (una per ciascuna delle parti,due in previsione di eventuale
registrazione dell'atto) e che venga allegata la planimetria dell'immobile.
Le clausole essenziali:
- il prezzo e le modalità di pagamento.
- i tempi di consegna dell'immobile e la data del rogito (non sempre il
momento di passaggio del possesso e quello della proprietà
coincidono),
- la dichiarazione del proprietario circa l'esistenza o
meno di servitù, ipoteche etc.
- la dichiarazione del proprietario circa la regolarità edilizia e fiscale del bene.questo è un punto
fondamentale, perché la mancata effettuazione, per esempio, di un
condono edilizio, se vi sono state irregolarità, può condurre alla
nullità dell'atto notarile. Altre clausole dovrebbero contenere
annotazioni circa il pagamento degli oneri condominiali: il venditore
dichiarerà di essere o no in regola con tali versamenti, e
l'acquirente preciserà da che data tali spese saranno a suo carico;
il regime patrimoniale delle parti, (nei confronti sul diritto di
famiglia); la scelta del notaio, o la data entro cui tale scelta sarà
compiuta. Alcune frasi del rito sono poi:
- "le parti promettono e si impegnano a ..."
- "....che acquista per sé o per persona fisica o giuridica da nominare al momento del
rogito"
- "la parte venditrice qui dichiara di essere a
pieno titolo e a tutti gli effetti proprietario del bene" (questa frase
è generalmente seguita dal titolo di provenienza, ad
esempio acquisto, donazione, successione)
- "la vendita è effettuata a corpo e non a misura"; se la vendita
è a "corpo", nessun rimborso sarà dovuto all'acquirente nel
caso in cui l'immobile risulti avere una superficie inferiore a
quanto dichiarato; se la vendita è a "misura" cioè ú/mq,
il Codice Civile stabilisce che qualora la superficie effettiva
differisca da quella dichiarata per più del 5% il compratore ha
diritto al rimborso di quanto in più pagato, o a rimettere in
discussione l'intero contratto. Ma la clausola di gran lunga più
importante riguarda il versamento della somma a titolo di caparra:
è preferibile riferirsi alla caparra "confirmatoria"
(art.1385 Codice Civile) piuttosto che a quella
"penitenziale" (art.1386 C.C.), e ciò per cautela, nel
caso in cui il contratto preliminare non venga perfezionato con il
rogito. Nel primo caso, se è inadempiente l'acquirente, il
venditore ha diritto a trattenere l'intera caparra. Se inadempiente
è chi l'ha ricevuta, cioè il venditore, l'acquirente ha diritto a
vedersela restituire doppia. Infine, la parte adempiente può
rivolgersi al giudice per ottenere l'adempimento forzoso del
contratto. Se invece la caparra è del tipo penitenziale, ciascuna
delle parti si può "liberare" dall'impegno preso:
restituendo il doppio della caparra ricevuta, se venditore,
perdendo quella data, se acquirente. In definitiva la caparra
confirmatoria assicura alle parti maggior protezione legale.
Normalmente il compromesso si firma nel giro di alcuni giorni, o al
massimo qualche settimana dall'accettazione della proposta
d'acquisto, o dalla informale conclusione della trattativa.
L'importo che di solito viene versato oscilla tra il 20 e il 50 %
del prezzo pattuito. Scambiarsi possibilmente, se non proprio denaro
contante, assegni circolari (non di conto corrente) o libretti di
risparmio, diffidare sempre di tratte, cambiali o altre forme di pagherò
e far ricorso, a forma di garanzie "serie" -ad esempio fideiussioni
bancarie- nel caso in cui la data di consegna dell'immobile preceda
quella del rogito. Spesso, in casi del genere, si deposita la somma
restante presso un professionista di fiducia delle parti. Somma che verrà
ovviamente svincolata al momento in cui il rogito verrà
sottoscritto. Non è detto che il pagamento del prezzo pattuito
debba per forza avvenire in due o tre soluzioni: le parti possono
anche concordare delle soluzioni in più tranches. L'importante che
questi ulteriori somme di acconto prezzo vengano ben specificate,
con le relative scadenze. Il saldo, comunque,viene quasi sempre
versato al rogito, che, solitamente segue il preliminare a distanza
variabile tra due a sei mesi. Un tempo inferiore permetterà, forse,
all'acquirente di ottenere uno sconto "finanziario" sul
prezzo concordato: un tempo più lungo obbligherà, forse, il
venditore a chiedere gli interessi sulla somma rimanente.
Leggermente diverso è il discorso se si va ad acquistare un
immobile non ancora costruito, o in fase di costruzione (ciò che si
chiama in gergo acquisto sulla carta). Generalmente l'accordo
prevede una serie di pagamenti secondo lo stato di avanzamento
lavori, che possono essere soggetti a cambiamenti, per la clausola
di revisione prezzi. Con questo vincolo, cioè, i pagamenti possono
mutare se aumentano i costi dei materiali e della manodopera. Per
chiarezza, è opportuno che l'impresa costruttrice definisca in atto
i parametri di aggiornamento di tali prezzi, così l'acquirente potrà, in qualche modo, avere un controllo della situazione.
Ovviamente, se è possibile, questa clausola è meglio evitarla.In
ogni caso è bene rogitare quanto si è certi che l'immobile
disponga di tutti i certificati d'uso (collaudo,abitabilità, ecc.). Un
consiglio: sempre, comunque, se non si è più che pratici dell'argomento,
far esaminare il testo del preliminare da un professionista esperto
(avvocato,notaio,commercialista,consulente immobiliare) prima di
firmare !!; testo, che per consuetudine, viene predisposto dalla
parte venditrice, o da chi la rappresenta. Essenziale, nel caso di
appartamento occupato, è naturalmente la citazione degli estremi
del contratto di locazione, nonché del canone corrisposto.
Altrettanto fondamentale è l'indicazione circa l'accollo del mutuo,
residuo, se vi è, o la sua cancellazione. Una tutela particolare va
osservata se si acquista un appartamento che viene consegnato
ristrutturato a cura del venditore: accenni, a "previsti
restauri" o frasi simili vanno accompagnate da una precisa
descrizione degli interventi che saranno effettuati, o in corso di
esecuzione e possibilmente anche con l'indicazione specifica dei
materiali che verranno adoperati - rivestimenti, sanitari ecc. E'
bene indicare anche i tempi di consegna previsti. Ciò, naturalmente,
per evitare difficili future vertenze, magari a rogito concluso.
Accade, a volte, soprattutto se le parti già si conoscono bene, che
tutte le indicazioni qui date siano assolutamente superflue.
LA SUPERFICIE
La superficie commerciale che si va ad acquistare è normalmente così
composta:
- superficie totale dell'unità immobiliare comprensiva di
tutti i muri interni - 50% della superficie dei muri perimetrali
confinanti e 100% dei muri perimetrali non confinanti (se l'unità
è in regime di condominio).
- 50% della superficie dei balconi e
1/3 della superficie delle terrazze, se "proporzionate"
alla superficie dell'appartamento (nel caso di attici con terrazze
enormi si generalizza considerando 1/10 della superficie).
- la
cantina o il solaio vengono considerati accessori e solitamente non
concorrono ad aumentare la superficie.
- l'autorimessa viene di
solito considerata a forfait, a secondo delle dimensioni, della comodità
di accesso e del livello di sicurezza.
- il "verde" se
condominiale non viene assolutamente considerato nel conto dei mq,
mentre se si tratta di proprietà esclusiva si tende a conteggiarlo
come "terreno agricolo", ma anche qui esistono generalità
differenti di valutazione
LE IMPOSTE
La descrizione della situazione corrente relativa alla legislazione
fiscale è la seguente:
1) Acquisto da privato: si paga l'Imposta di Registro pari all' 8%
del valore dichiarato in atto. A ciò bisogna aggiungere le imposte
ipotecarie in misura del 2% e le imposte catastali nella misura
dell'1% complessivamente.
In tutto perciò l'11%
2) Acquisto da costruttore:si paga l'IVA agevolata 4% se "prima
casa", diversamente il 10%
3) Acquisto da Società:si paga l'IVA con aliquota 19%
4) Acquisto da privato a titolo di "prima casa": si paga
l'Imposta di Registro agevolata pari al 3%. Ci sono precise
limitazione per usufruire dell'Imposta di Registro al 4%, secondo
quanto disposto dall'art. 1 nota 2 bis della tariffa parte prima
allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, così come modificato dal
comma 131 dell'art. 3 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, in quanto
l'immobile trasferito:
- la casa deve essere "la prima". Il
concetto è interpretato, da parte del Ministero delle Finanze, in
modo abbastanza elastico e la casistica, nonché il contenzioso,
sono molteplici.
- la casa deve essere "non di
lusso": precisamente deve trattarsi di fabbricati e porzioni di
fabbricato di cui all'art.13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 e
successive modifiche ed integrazioni, nonché case rurali di cui
all'art.39 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre
1973, n. 597, ancorché non ultimati, purché permanga l'originaria
destinazione, ceduti da imprese costruttrici. Varie disposizioni, tra
cui i decreti ministeriali 7/1/50, 4/12/61 e 2/8/69 precisano
inoltre questa definizione, che si scontra, a volte, con la
categoria catastale dell'immobile.
- la casa deve essere destinata
ad abitazione.
- la casa deve essere posta nel comune di residenza, o
si dichiara di voler stabilire la propria residenza entro un anno
dalla data del presente atto, oppure la casa deve essere nel comune
dove viene svolta abitualmente la propria attività
- di non essere
titolare esclusiva ovvero o in comunione con il coniuge dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l'immobile in
oggetto
- di non essere titolare neppure per quote nel caso
aggiungere "anche a regime di comunione legale su tutto il
territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso,
abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata
dalla stessa parte acquirente se del caso aggiungere" o dal
coniuge con le agevolazioni di cui al comma 131 art.3 della legge
549/1995. Per ottenere l'agevolazione l'acquirente di prima casa,
deve dichiarare l'esistenza effettiva di tutte queste condizioni. E'
compito poi dell'ufficio del Registro controllare la veridicità.
5) Acquisto in cooperativa:
- PEEP con Diritto di Proprietà , IVA
agevolata al 4% - si è proprietari della terra su cui è costruito
l'edificio e dei muri dell'immobile. A seconda della convezione che
viene stabilita, l'immobile che si acquista non si potrà vendere
non prima dei 5/10/15/20 anni.
- PEEP con Diritto di Superficie, IVA
agevolata al 4% - si è proprietari dei muri dell'immobile che si
acquista, mentre il suolo, su cui verrà costruito l'edificio, viene
dato in concessione dal Comune o dalla Provincia all'impresa
esecutrice per 99 anni rinnovabile spesso per altrettanti 99.
L'immobile si può vendere subito dopo il rogito. In questi due casi
è sottinteso l'obbligo di acquisto solo come "prima casa"
e naturalmente dovranno esistere particolari e specifiche condizioni
familiari per usufruire di questi particolari interventi che avranno
mutui agevolati a tassi ridotti e prezzi al mq. notevolmente
inferiori alla norma.
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