Il mercato delle locazioni dalla fine
degli Anni Cinquanta fino al 1992 non ha subito variazioni. Dall'11
luglio 1992 con una decina di righe un decreto del primo Governo
Amato liberalizzò nell'aspetto più importante, e cioè la
determinazione del canone di affitto, i contratti. Ma si trattò
solo di una riforma parziale, i patti contrattuali potevano (e solo
in alcuni punti) derogare da quanto prescriveva l'equo canone, che
rimaneva del tutto in vigore. Per giungere a una riforma radicale
delle locazioni si è dovuto aspettare la fine del 1998. Il 30
dicembre di quell'anno infatti è entrata in vigore la legge 431,
che ha veramente rivoluzionato gli affitti residenziali.
CONTRATTI RESIDENZIALI LIBERI
La durata minima è fissata in quattro anni più un rinnovo
automatico alla prima scadenza di altri quattro anni.
L'entità del canone è liberamente determinabile tra le parti.
La durata è l'unico vincolo da rispettare per il proprietario, che
per il resto può ottenere qualsiasi condizione purché non
palesemente vessatoria e iniqua. In particolare, si ritiene che la
richiesta di un aggiornamento annuale pari all'intero tasso di
inflazione sia del tutto legittima.
Gli svantaggi di un contratto di questo tipo sono due. Il primo
è che non si ha diritto a nessuna agevolazione fiscale: i canoni
percepiti (e che vanno dichiarati, perché altrimenti si perde il
diritto di sfrattare l'inquilino se necessario) sono considerati
imponibili per l'85% del loro importo (quota che scende al 75% solo
per le aree lagunari di Venezia). Il secondo è nella lunga durata
del contratto, che comporta un impegno minimo di 8 anni.
CONTRATTI RESIDENZIALI ASSISTITI
Il proprietario può scegliere anche un'altra formula: se l'immobile
si trova in un comune ad alta densità abitativa (sono tutti i
capoluoghi di provincia, tutti i comuni confinanti con le 11 città
più popolate d'Italia e altri 600 comuni non capoluogo identificati
dal CIPE) può affittare a condizioni determinate da altri ma
ottenere in cambio uno sconto fiscale interessante e una durata
ridotta del contratto (3 anni + due di rinnovo automatico). Lo
sconto effettivo effettivo sull'IRPEF è del 25,5% (il reddito da
canoni l'imponibile scende dall'85 al 59,5%) e si paga l'imposta di
registrazione ridotta allo 0,7% (aliquota normale 1%). Inoltre i
comuni possono stabilire riduzione dell'ICI. Gli inquilini che
ottengono questo tipo di contratto hanno diritto a loro volta ad
agevolazioni fiscali: con un reddito familiare sino a 30 milioni
l'anno c'è un bonus fiscale di € 330,50, che si riducono a €
165,25 per redditi da 30 a 60 milioni. Canone e condizioni
contrattuali sono stabiliti da accordi a livello locale tra
associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini. In
particolare, gli accordi classificano gli immobili a seconda della
zona e delle caratteristiche costruttive, determinano la
suddivisione delle spese e limitano l'aggiornamento del canone annuo
al 75% dell'indice ISTAT del costo della vita per le famiglie di
operai e impiegati. Formalmente non è obbligatorio farsi assistere
dalle associazioni per la stipula del contratto, ma nei fatti gli
accordi locali contengono tante e tali condizioni da rendere
necessaria la consulenza.
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