CONTRATTI TRANSITORI E A STUDENTI
* I contratti transitori: contratti transitori hanno una
durata minima di 1 mese e una durata massima di 18. Si possono
applicare solo se il proprietario o l'inquilino hanno motivate
esigenze per affittare per breve periodo. Non sono liberamente
applicabili. Il ricorso a questo tipo di contratto è infatti
determinato da quanto stabiliscono gli accordi locali (in un comune,
ad esempio, il matrimonio del figlio che andrà ad abitare la casa
può essere giudicato motivo sufficiente, in un altro no). Inoltre
nei comuni capoluogo di provincia e nei comuni confinanti con le
undici maggiori città italiane il canone è quello stabilito per il
"secondo canale", ma senza il diritto alle agevolazioni
fiscali. Se il proprietario ha locato affermando di avere esigenze
transitorie al termine del contratto deve documentare che tali
esigenze permangono, altrimenti l'inquilino ha il diritto di veder
trasformato il contratto in locazione del secondo canale oppure può
chiedere un'indennità pari a 36 mesi di locazione.
* Contratti a studenti universitari: Più favorevole la
tipologia dei contratti a studenti universitari, applicabili solo
nelle città sede di ateneo e nei comuni confinanti e unicamente a
inquilini non residenti. La durata varia da 6 a 36 mesi ed è
possibile locare a una pluralità di inquilini.Il canone è
determinato con le medesime modalità previste per il secondo
canale. Tra i vantaggi c'è il fatto che il proprietario non deve
dare conto dei motivi che lo inducono ad affittare per breve tempo e
che i canoni hanno diritto alle agevolazioni fiscali del secondo
canale. Gli svantaggi sono due: il primo è che i canoni sono in
genere parecchio più bassi di quelli ottenibili a mercato libero;
il secondo è che se si loca a più studenti, il contratto vale fino
a quando rimane in casa anche uno solo degli inquilini.
DOVE NON SI APPLICA LA LEGGE 431
La legge 431 non si applica alle case signorili, alle dimore
storiche e alle ville. I proprietari però possono decidere di
affittare queste case a canone concordato, ottenendone i relativi
vantaggi fiscali. Per tutti i contratti che sfuggono alla 431 si
applicano le disposizioni del codice civile. Che prevedono in
pratica assoluta libertà tranne che nella ripartizione delle spese
(ordinarie a carico dell'inquilino, straordinarie a carico del
proprietario) e nella durata che non può eccedere i 30 anni. In
particolare, sono applicabili due tipi di contratto: la locazione
turistica, nelle località di villeggiatura. Bisogna fare molta
attenzione a stipulare un contratto di questo tipo in una grande
città: non c'è assolutamente certezza giuridica di quando una
locazione possa dirsi veramente turistica e se l'inquilino è in
grado di dimostrare di avere esigenze diverse da quelle turistiche e
che il proprietario ne era a conoscenza il contratto si trasforma in
locazione del secondo canale a canone predeterminato; la foresteria è stato per anni il più gettonato escamotage per
aggirare l'equo canone. Oggi, con i canoni liberi, è stata quasi
del tutto abbandonata. La foresteria si caratterizza per il fatto
che chi stipula il contratto come inquilino (tipicamente, si tratta
di una società) non utilizza direttamente l'immobile, ma lo mette a
disposizione di suoi dipendenti od ospiti non residenti nello stesso
comune. Quando la foresteria è falsa è facilissimo per l'inquilino
dimostrarlo e il contratto si trasforma in locazione del secondo
canale.
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