Sul venditore incidono in modo
particolare una serie di fattori, di ordine psicologico, che fanno
compiere abbastanza spesso scelte pericolose. Essendo tutti
affezionati alle cose che ci appartengono, o perché le abbiamo
comperate o perché le abbiamo ricevute da una persona cara, ci
porta a valutarle in modo scorretto e dare un prezzo generalmente più
elevato di quello del mercato. Siamo molto ancorati, in Italia, alla
concezione dell'immobile visto come "proprietà a tutti i
costi", e da noi il concetto di "casa bene d'uso",
oggetto cioè di normale scambio commerciale, è ancora poco
presente.
VENDERE DA SOLI
Ovviamente si risparmia il costo della commissione di un'agenzia
immobiliare che può variare dal 2 al 5%. Questo risparmio è molto
allettante; occorre però tenere in considerazione che ci vorrà
molto tempo per informare e accompagnare i potenziali acquirenti e
denaro da investire a scopo pubblicitario. L'inserzione sul giornale
provoca una valanga di telefonate, molte della quali per pura curiosità
e spesso da parte di agenzie immobiliari. Bisogna far vedere
l'appartamento a tante persone, (magari non puntuali o che
dimenticano di disdire un appuntamento già preso) che vogliono
visitare la casa negli orari più strani e spesso fanno commenti sul
prezzo giudicato troppo alto, ma con pazienza e parlando con custodi
di palazzi vicini, amministratori di condominio, negozianti,
edicolanti e finalmente il compratore arriverà.
VENDERE CON L'AGENZIA
L'idea di affidare ad un agente immobiliare (regolarmente inscritto
all'Albo presso le Camere di Commercio) l'incarico di vendita in
esclusiva nasce dall'esigenza del proprietario di avvalersi di un
professionista che si impegni a portare a conclusione la vendita.
-
L'incarico prevede una ben precisa durata (da due a sei
mesi,generalmente; talvolta di più). Ciò dipende da vari elementi:
la difficoltà o meno alla vendita, il momento di mercato,
l'effettiva necessità del venditore di realizzare al meglio, la necessità
di reperire un acquirente ottimale sotto il profilo fiscale, etc.
-
La commissione all'Agenzia sul prezzo di vendita e il momento in cui
questa commissione deve essere pagata. (per legge la mediazione è dovuta alla conclusione dell'affare e quindi già all'accettazione
della proposta d'acquisto, comunque mai oltre la data del rogito.)
-
L'inclusione di tutte le spese di pubblicità nella cifra di
provvigione. E se l'affare non va in porto entro i tempi concordati
il Codice Civile (art.1756) stabilisce il diritto del mediatore al
rimborso delle spese sostenute salvo usi o patti contrari. Per
evitare questo inconveniente è bene essere molto precisi mettendolo
per iscritto.
- La penale in caso di vendita diretta da parte del
venditore durante il periodo di durata dell'incarico.
- La penale
nel caso in cui la vendita non possa essere effettuata per errate
informazioni fornite dal venditore. Queste penali sono generalmente
uguali alla commissione concordata. (L'agente non è obbligato per
legge alla verifica e al controllo di quanto il suo cliente afferma,
ma gli è richiesto solo di comportarsi con la diligenza del
"buon padre di famiglia").
- La facoltà di richiedere
provvigione anche agli acquirenti.
- L'irrevocabilità
dell'incarico: se il mediatore reperisce, cioè, nei tempi e alle
condizioni stabilite, un acquirente, il venditore non può ritirarsi
dall'impegno preso. Se lo fa, deve risarcire al mediatore i danni,
che generalmente sono pari alla percentuale di commissione pattuita.
- La possibilità di rinnovare automaticamente l'incarico per un
ulteriore periodo di tempo generalmente uguale al primo.
- Il prezzo
stabilito per la vendita.
La modalità in cui l'Agenzia Immobiliare
agisce per reperire l'acquirente ottimale, è dettata dal bagaglio
di "operatore" del settore; lasciatela lavorare e non
telefonate ogni due giorni per avere notizie, non appena si sarà
fatto avanti un compratore, sarà l'agente stesso a comunicarvelo
immediatamente.
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