IL PREZZO:
Esistono, secondo noi, tre livelli di valutazione che devono poi
essere mixati tra loro: l'immobile in sé, la localizzazione in
senso generale e il momento di mercato; per arrivare poi a quel
famoso prezzo che sarà pagato dall'acquirente. Importanti inoltre
sono le caratteristiche determinanti dell'immobile in essere che
incidono non poco sul valore richiesto. In particolare:
l'esposizione, la luminosità, l'ampiezza delle finestre, se è vicino ad altri fabbricati, lo stato di manutenzione e di
conservazione (pavimenti, infissi, rivestimenti), impianto
elettrico, e termoidraulico. Non sempre un immobile viene valutato
per essere venduto, all'esterno. L' esempio più consueto è quello
della perizia in caso di eredità, o simili. Oppure la valutazione
di un cespite immobiliare per ragioni societarie (di bilancio,
fusioni ed acquisizioni). Qui l'intervento del tecnico è praticamente obbligatorio. Sul venditore incidono in modo
particolare una serie di fattori, di ordine psicologico, che fanno
compiere abbastanza spesso scelte pericolose. Essendo tutti
affezionati alle cose che ci appartengono, o perché le abbiamo
comperate o perché le abbiamo ricevute da una persona cara, ci
porta a valutarle in modo scorretto e dare un prezzo generalmente più
elevato di quello del mercato. Siamo molto ancorati, in Italia, alla
concezione dell'immobile visto come "proprietà a tutti i
costi", e da noi il concetto di "casa bene d'uso",
oggetto cioè di normale scambio commerciale, è ancora poco
presente. Questo vale talmente tanto, da potersi permettere di
trovare "l'amatore". Una osservazione da porsi è: quanto
tempo posso permettermi di aspettare, per spuntare il prezzo che ho
in mente? Una valutazione, anche non necessariamente espressa in
forma di perizia scritta, effettuata da un esperto, necessariamente
"asettico" e non interessato a strappare l'affare è
sempre la soluzione più sana.
LA SUPERFICIE IMMOBILIARE:
la superficie commerciale che si va ad acquistare è normalmente così composta:
- superficie totale dell'unità
immobiliare comprensiva di tutti i muri interni
- 50% della
superficie dei muri perimetrali confinanti e 100% dei muri
perimetrali non confinanti (se l'unità è in regime di condominio).
- 50% della superficie dei balconi e 1/3 della superficie delle
terrazze, se "proporzionate" alla superficie
dell'appartamento (nel caso di attici con terrazze enormi si
generalizza considerando 1/10 della superficie).
- la cantina o il
solaio vengono considerati accessori e solitamente non concorrono ad
aumentare la superficie.
- l'autorimessa viene di solito considerata
a forfait, a secondo delle dimensioni, della comodità di accesso e
del livello di sicurezza.
- il "verde" se condominiale non
viene assolutamente considerato nel conto dei mq, mentre se si
tratta di proprietà esclusiva si tende a conteggiarlo come
"terreno agricolo", ma anche qui esistono generalità
differenti di valutazione.
LE IMPOSTE
Le imposte che gravano sul venditore di beni immobili sono quattro,
e precisamente INVIM , (imposta sull'incremento di valore degli
immobili), IRPEF (se il venditore è una persona fisica) IRPEG (se
il venditore è una persona giuridica)e ICI (imposta comunale
immobili). Mentre INVIM e IRPEG sono sempre dovuti, anche se a volte
con alcune riduzioni, l'IRPEF è dovuta solamente in occasione di
vendita effettuata prima che siano scaduti 5 anni dal precedente
acquisto. In tal caso, infatti, vi è a carico del venditore,
presunzione oggettiva di intento speculativo (ciò non si verifica però
se il venditore trasferisce entro i 5 anni l'immobile in cui vive e
risiede).
IRPEG e IRPEF sono da corrispondere secondo le procedure
della normale dichiarazione dei redditi.
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